Distribución del ingreso. Teoría y Evidencia

[nacho287]

Me gustaría saber cuál es el motivo porque los alquileres cuestan lo mismo que comprar una casa... Será por el alto grado de morosidad o la lentitud del sistema judicial en lo que refiere a desalojos, etc? Los aspectos institucionales son fundamentales a la hora de analizar un mercado y nadie lo tocó...

David Ricardo alguna vez dijo que existían las ventajas comparativas. Si los españoles son más eficientes recibiendo turismo pues que lo hagan! No espero que tengan las tasas de I+D de Alemania y Japón dado que se transformaron en una economía "importante" en la última década. Tampoco le pidan peras al olmo...

Los tipos del banco aumentaron las hipotecas de tipo variable. El que no quiera incertidumbre que pague su aversión al riesgo y contrate una hipoteca de tasa fija o haga una mezcla o compre opciones, etc. El no conocer las opciones financieras de las que dispone un hogar a relativamente bajo costo es responsabilidad de éstos. Aplica lo mismo que con la ley...

Además, los hogares se la tienen que arreglar para "llegar a fin de mes" de acuerdo a sus preferencias y restricción presupuestaria. Creo que eso es algo básico y la macroeconomía es la agregación de las unidades micro, por lo cual hablé en todo aspecto de los hogares. Me causa mucha gracia cuando dicen "no llegamos a fin de mes". Claro, si consumo un Mercedes Benz y me gasto 400 euros por fin de semana en droga y alcohol difícil que un hogar promedio llegue a fin de mes. Pero si no llega, la solución es clara: se consume menos. Creo que es la ley más básica que hay... Y si ahora el hecho de no tener ADSL en casa es un artículo de primera necesidad ahí ya entramos en terrenos subjetivos que nunca vamos a terminar de coincidir.

Por otra parte, la distribución de la riqueza es otro tema a discutir y los subsidios agrícolas mejor ni tocarlos... la mayoría de los agricultores europeos (especialmente los franceses) están viviendo gracias a la protección de la UE, así que más que subsidios son simplemente transferencias para que el sector primario europeo se siga manteniendo. Además los beneficiados de Andalucía, Cáceres, etc no creo que tengan que ver con la duquesa. Si el Estado le paga por mantener cerrado al público castillos que tendrían que estar abiertos es cuestión del manejo de la política económica pero no del objetivo de las transferencias per se...

[valencia28]

Hola a todos.

Me gustaría saber cuál es el motivo porque los alquileres cuestan lo mismo que comprar una casa... Será por el alto grado de morosidad o la lentitud del sistema judicial en lo que refiere a desalojos, etc? Los aspectos institucionales son fundamentales a la hora de analizar un mercado y nadie lo tocó...

Bueno, la verdad es que ahora cuestan lo mismo porque al ampliar hasta el cuasi-infinito el plazo de amortización de la hipoteca, el recibo mensual de éstas baja espectacularmente.

Comparad el coste de un alquiler con el recibo mensual que supondría una hipoteca a 12 años, que era el plazo medio de las hipotecas hace una década, y no los 25 años de media que tienen ahora,..... y aumentando. Así se vería que un alquiler es mucho, muchísimo, más barato que una hipoteca.

(Algún día hablaremos de la relación que existe entre el espectacular aumento de los precios de la vivienda y la facilidad que hay en España para conseguir una hipoteca, ¿alguien ha visto la posibilidad de que lo primero puediera ser consecuencia de lo segundo?)

También tiene que ver, y mucho, la escasez de pisos para alquilar (¿alguien conoce en España alguna empresa cuyo objeto sea la compra de edificios para alquilarlos por apartamentos?), lo que a su vez nos lleva a la idiosincrasia española por la propiedad de la que hablaba bscout.

Los tipos del banco aumentaron las hipotecas de tipo variable. El que no quiera incertidumbre que pague su aversión al riesgo y contrate una hipoteca de tasa fija o haga una mezcla o compre opciones, etc. El no conocer las opciones financieras de las que dispone un hogar a relativamente bajo costo es responsabilidad de éstos.

Totalmente de acuerdo. Las hipotecas a tipo variable son algo novedoso en España (finales de los noventa) y vinieron de la mano del descenso de tipos resultante de la entrada en el euro (así resultaban un chollo). Es la primera fase de subidas de tipos que sufren los que contrataron hipotecas a tipo variable. Veremos cómo acaba esto. Todavía las hipotecas a tipo fijo siguen sufriendo de mala prensa, pero ya llegará su momento. Estén atentos.

Un saludo.

[CKDexterHaven]

Me gustaría saber cuál es el motivo porque los alquileres cuestan lo mismo que comprar una casa... Será por el alto grado de morosidad o la lentitud del sistema judicial en lo que refiere a desalojos, etc? Los aspectos institucionales son fundamentales a la hora de analizar un mercado y nadie lo tocó...

Yo diría que es porque mucha gente por aquí compra una casa como inversión y, mientras la vende o no, la pone de alquiler pidiendo lo que le cuesta la hipoteca.

[bscout]

Comparad el coste de un alquiler con el recibo mensual que supondría una hipoteca a 12 años, que era el plazo medio de las hipotecas hace una década, y no los 25 años de media que tienen ahora,..... y aumentando. Así se vería que un alquiler es mucho, muchísimo, más barato que una hipoteca.

¿No existe una diferencia impositiva importante entre las dos en España? Al menos tendría que haberla dado un sistema con impuesto a la renta. En general, los alquileres no están sujetos al mismo (ignoro si se pueden descontar del monto imponible en España), mientras que la propiedad está sujea a varias imposiciones.

¿Me pueden responder eso? Es que no tengo ni idea de las particularidades que tienen por ahí.

[FLaC]

bscout: las hipotecas desgravan en la declaración de IRPF (impuesto renta personas físicas), mientras que los alquileres no (o en muy pocos casos, y además desgravan menos).

Leo ciertas cosas que me sorprenden: claro que las hipotecas pasan de 12 años a 25. Hace 15 años pagando durante 12 años el 40% del sueldo medio, te comprabas un piso medio. Ahora pagas durante 25 años el mismo porcentaje de tu sueldo. Pongamos la hipoteca a 12 años y pagaremos como el 80% del sueldo. Hay que joderse.

Básicamente hace 15 años un piso (o apartamento) costaba 4 ó 5 anualidades de un sueldo medio, cifra que ha subido en los últimos años hasta 12 ó 13 anualidades. Es decir las hipotecas han subido y los alquileres con ellas. El motivo ya lo explica CK, no me voy a repetir.

[tethor]

Básicamente hace 15 años un piso (o apartamento) costaba 4 ó 5 anualidades de un sueldo medio, cifra que ha subido en los últimos años hasta 12 ó 13 anualidades. Es decir las hipotecas han subido y los alquileres con ellas. El motivo ya lo explica CK, no me voy a repetir.

En mi caso y contando mi sueldo actual se corresponde a 20 anualidades completas. Y vivo en un piso de 50 metros

[valencia28]

Leo ciertas cosas que me sorprenden: claro que las hipotecas pasan de 12 años a 25. Hace 15 años pagando durante 12 años el 40% del sueldo medio, te comprabas un piso medio. Ahora pagas durante 25 años el mismo porcentaje de tu sueldo. Pongamos la hipoteca a 12 años y pagaremos como el 80% del sueldo. Hay que joderse.

Bien, me parece que nos acercamos al meollo.

¿Cual es el precio de venta óptimo para un promotor inmobiliario?.

Respuesta: el que corresponde al montante de una hipoteca cuyo recibo suponga el 40% del sueldo medio.

Si las hipotecas son a 12 años el precio de la vivienda es de X; si las hipotecas aumentan a 30 años, el precio óptimo de la vivienda se incrementa hasta 3X; si además ello se produce en una fase de descensos de tipos de interés como los que hemos gozado hasta hace un año, entonces el precio óptimo de venta será 6X. Y así.

El precio óptimo de venta de una vivienda nueva no tiene nada que ver ni con el precio del solar, ni con el coste de la construcción (o muy poco).

Salud.

[nacho287]

Antes de nada creo que el aumento de los plazos y mismo que existan hipotecas que ya se pueden traspasar a los hijos es una buena noticia para España. Es un indicio que la "profundidad" del mercado español está aumentando y eso sólo puede ser beneficioso para las consumidores. Ahora, si a alguien no le gusta es otra cosa pero no pueden negar que es una opción más y a mayores opciones mejor (que no me escuchen los chinos...). Después discutiremos si hay que "joderse" por estar pagando toda la vida un piso.

En este sentido cito artículo de Cinco días: http://www.cincodias.com/articulo/econo ... co_12/Tes/

"Otro de los estudios realizados por esta tasadora es una comparativa entre el esfuerzo que deben realizar las familias para adquirir su vivienda con la coyuntura actual y el de 1985. Hace 20 años los tipos hipotecarios se encontraban al 12,8%, los plazos de amortización no iban más allá de 10 años, el precio de la vivienda ascendía a 277 euros por metro cuadrado y el salario medio era de 481 euros mensuales. Con un salario por hogar, el esfuerzo económico que debían hacer las familias para comprar casa era del 65,7% de la renta.

En 2005 con tipos al 4,32%, plazos de hasta 40 años, salarios de 1.345 euros, 1,5 sueldos por hogar y pisos a casi 2.000 euros el metro cuadrado el esfuerzo es del 23,6%. 'Lo que no significa que sea ahora más fácil comprar casa, porque el esfuerzo se mantiene más tiempo', dice Serra."

Ahora que tengamos que pedir un préstamo para comprar un piso pequeño y lo tengamos que estar pagando toda la vida y pasárselo a nuestros hijos ya les digo que es otro tema. Tenemos que analizar detenidamente los "fundamentals" del precio de la vivienda para después en todo caso decir si nos estamos jodiendo o no...

Respecto al precio de los alquileres, estoy en parte de acuerdo con CK y Valencia. Aunque creo que el precio óptimo sí depende del solar y del costo de la construcción... A ver, me quiero explayar un poco más... Creo que lo óptimo acá no es el precio de venta o de alquiler sino el TIMING (tomenlo como lo mismo a elegir el timing de ejercer una perpetual american put y luego de ahí sacamos el precio que maximiza el valor de la put). Hay que sacar el máximo provecho a una situación de sobrevaloración (o burbuja para los que sostienen esa tesis). Es lo mismo que con el Nasdaq antes que se pinchara... sube el precio, sube el precio y qué hago? Cuando vendo? A cuanto alquilo (ya que prefiero mantener mi propiedad a venderla por motivos de preferencias por ejemplo)? Porque como dice CK si la hipoteca me cuesta 900 voy a cobrar 900. Me estoy haciendo de una vivienda "gratis" si analicé bien el mercado y puse un precio adecuado. Ahora si el piso es una porquería y es irreal tenerlo a 900 no lo voy a alquilar nunca... (es por eso que difiero en parte de Valencia pero yo me explayé más, me gustaría que vos hicieras lo mismo).

Por último sigo sosteniendo lo del aspecto institucional: porqué los que ponen los pisos a alquilar piden un año de aval bancario?!?! Hay que tener en el banco "muertos" 12x900 euros por si no pago. Creo que esto es FUNDAMENTAL y es a lo que me refería anteriormente. Si la situación de morosidad es importante y los procesos legales muy lentos, para qué me voy a complicar la vida alquilando? O pido muchas exigencias o voy analizando opciones financieras para intentar hacer lo menor posible el pago de la hipoteca (manejando tipos variables, fijos, plazos, lo que más les guste). Creo que este aspecto institucional es otra de las claves por las cuales el precio está muy similar (junto a la que mencionaba CK).

PD: Me alegra mucho ver la participación que estamos teniendo y pese a que soy nuevo en esto de los foros y obviamente no soy moderador ni mucho menos (mis disculpas a bscout) espero que sigamos así y cuando terminemos con el tema de la vivienda en España podemos seguir con otro con todo gusto. En fin, un gusto de conocerlos "virtualmente".

[FLaC]

Leo ciertas cosas que me sorprenden: claro que las hipotecas pasan de 12 años a 25. Hace 15 años pagando durante 12 años el 40% del sueldo medio, te comprabas un piso medio. Ahora pagas durante 25 años el mismo porcentaje de tu sueldo. Pongamos la hipoteca a 12 años y pagaremos como el 80% del sueldo. Hay que joderse.

Bien, me parece que nos acercamos al meollo.

¿Cual es el precio de venta óptimo para un promotor inmobiliario?.

Respuesta: el que corresponde al montante de una hipoteca cuyo recibo suponga el 40% del sueldo medio.

Bien, nos acercamos al meollo, pero nos alejamos de un dato clave:

LA VIVIENDA ES UN BIEN DE PRIMERA NECESIDAD.

Con este tipo de bienes me dan igual las leyes económicas, me dan igual los márgenes de beneficios... y tantas otras cosas. Con los bienes de primera necesidad no se juega. Y sí, el estado tiene que intervenir, y tiene que asegurar un techo (de alquiler o de compra a mí me da igual) a todos los ciudadanos.

[nacho287]

Estoy de acuerdo con que cada uno tiene que tener un lugar donde vivir. Ahora, no podés vivir compartiendo un piso con otras personas y gastar 200 euros al mes? Tengo amigos que lo hacen. Ahora si me decís que CADA UNO precisa un piso para él solo... el que quiera (mejor dicho, el que pueda) que lo haga. Yo no creo que el Estado tenga que asegurar que cada uno POSEA un piso... Tiene que asegurar que los que no tengan techo tengan acceso a un hogar de acogida. Cosas básicas de un estado benefactor como el que vivimos.

Con lo cual, si tenés que vivir con tus padres aunque tengas 30 años, la necesidad básica la tenés cubierta. Antes varias generaciones vivían bajo el mismo techo. Ahora si no querés pagar la hipoteca toda la vida o no querés alquilar porque por lo mismo que te cuesta el alquiler pagás una hipoteca, allá tú. Pero si realmente quisieras vivir solo, alquilarías por más que valiera lo mismo que una hipoteca o alquilarías compartiendo piso

Es decir, cubierta la necesidad básica el resto son cuestiones de preferencias y manejar la restricción presupuestaria.

[bscout]

LA VIVIENDA ES UN BIEN DE PRIMERA NECESIDAD.

FLaC, eso es un juicio de valor. No cabe en una discusión racional porque parte de una premisa que no se puede ni demostrar y ni siquiera suponer que todos tienen que estar de acuerdo con eso. Este hilo está para discutir leyes económicas o utilizar la economía para entender mejor lo que sucede; no se trata de entrar en discusiones filosóficas y/o bizantinas.

Volvamos al tema:

Y sí, el estado tiene que intervenir, y tiene que asegurar un techo (de alquiler o de compra a mí me da igual) a todos los ciudadanos.

¿A costas de quién? ¿De qué forma?

[CKDexterHaven]

Y sí, el estado tiene que intervenir, y tiene que asegurar un techo (de alquiler o de compra a mí me da igual) a todos los ciudadanos.

¿A costas de quién? ¿De qué forma?

Una forma muy sencilla de acabar con la especulación inmobiliaria, que es a mi juicio el principal motivo de la espectacular subida de precios de la vivienda en España en los últimos años, sería gravar con impuestos muy altos las viviendas desocupadas. De esta manera bajarían tanto los alquileres como los precios de los pisos, garantizando el acceso del ciudadano medio a una vivienda digna.

[juan_0316]

Siempre mantengo el mismo esquema para conseguir mantener el nivel de precios de las viviendas. A saber:

1) No legislar nuevos condicionantes a la construcción de viviendas que lo único que encarecen es su precio, siendo superfluos: Seguro Decenal carísimo, que lo único que cubre es defectos de estructura (Cuántos bloques de pisos se han caído en España por un defecto de estructura, ¿1 o ninguno en 100 años?): Normativa de seguridad en el trabajo (El incremento de seguridad en el trabajo, con un coste de implementación enorme, con respecto a la existente hace no más de cinco años, para evitar 1 ó 2 accidentes laborales más, porque hay que tener en cuenta, que si se cumpliera la normativa de hace 5 años el resto de accidentes laborales anuales en España se habría evitado); Energía Solar - (Que la monte el que quiera)...y más ejemplos se podrían sacar.


2) Usted Estado, coja a su Banco Central y lo utilice para controlar. El Banco Central debería de "sacar adelante" normativas de regulación bancaria que permitieran a las entidades bancarias conceder préstamos hipotecarios con un límite determinado y fijo por metro cuadrado, llamémosla X. A esa cantidad, X, se le ajustará con unos coeficientes correctoras en función de localización, calidad de construcción (una vez fijados claramente estándares o niveles), urbanización privada o no, vistas (no más de 6 ó 7 serían necesarios), y no utilizar la variante subjetiva de la Tasación.

De esta forma si una vivienda puede ser hipotecada en digamos Z millones, y el propietario pide Z+20, evidentemente o eres millonario o no puedes. Vendrá un segundo, un tercero, un cuarto, hasta que se vea en la obligación de ir bajando el precio paulatinamente..... o el propietario no venderá. A su vez, los pisos de nueva construcción se ajustarán a los parámetros de financiación marcados, con lo cual a viviendas similares, las nuevas viviendas provocaran un ajuste a la baja de las viviendas de segunda mano, con lo cual el mercado comenzará a autorregularse.

¿Intervencionismo fuerte?, quizás. Y yo tengo una mente liberal para el mercado (laisse faire...), pero hay situaciones insostenibles, de subidas de precios absolutamente injustificadas (excepto el % debido a las reformas en las Normas Técnicas de Edificación y Seguros Obligatorios) y brutales, con la connivencia del sistema financiero y del Estado.

[bscout]

Y sí, el estado tiene que intervenir, y tiene que asegurar un techo (de alquiler o de compra a mí me da igual) a todos los ciudadanos.

¿A costas de quién? ¿De qué forma?

Una forma muy sencilla de acabar con la especulación inmobiliaria, que es a mi juicio el principal motivo de la espectacular subida de precios de la vivienda en España en los últimos años, sería gravar con impuestos muy altos las viviendas desocupadas. De esta manera bajarían tanto los alquileres como los precios de los pisos, garantizando el acceso del ciudadano medio a una vivienda digna.

Eso no es otra cosa que un desincentivo a la construcción. Si yo compro viviendas para alquilar, y sé que van a bajar mis precios lo que voy a hacer es tratar de tener menos viviendas (va a ser una inversión menos atractiva en términos relativos), por lo que cae la demanda de viviendas nuevas. Eso a su vez lleva a que también caiga la oferta de nuevos alquileres y como consecuencia el precio tampoco bajan (al menos la misma cantidad de potenciales clientes para una menor cantidad de oferentes).

Todas las fórmulas de control de precios de alquileres y demás ya fueron archi-probadas. De hecho esa que propones CK es la que tenía Nueva York desde principios del siglo pasado. Hoy en día eso solo se mantiene en una parte de Manhattan. ¿Cuál? El bajo Manhattan. La única zona de la isla que no se modernizó. No creas que es coincidencia.
La solución que vió USA para la macana que se habían mandado por vía legislativa es respetar los contratos de los que viven en esos lugares pero a medida que mueran o se muden ya pasan a funcionar como cualquier otro sector. (Existe un gran mercado 'negro' en el cuál las viejitas sub-arriendan las viviendas para parejas jóvenes.)

Saludos.

[nacho287]

Una forma muy sencilla de acabar con la especulación inmobiliaria, que es a mi juicio el principal motivo de la espectacular subida de precios de la vivienda en España en los últimos años, sería gravar con impuestos muy altos las viviendas desocupadas. De esta manera bajarían tanto los alquileres como los precios de los pisos, garantizando el acceso del ciudadano medio a una vivienda digna.

Ahora ¿cómo sabemos por qué una vivienda está desocupada? Si el propietario la tiene desocupada ¿es porque quiere obtener una renta “extra-económica”, porque se la compró para un hijo que se va a emancipar en 2 años y consideró “óptimo” el momento de compra o porque simplemente tiene el derecho a hacer lo que quiera debido a su derecho básico de la propiedad privada?

Por otra parte, escucho mucho lo de la “vivienda digna”. bscout probablemente me recrimine por preguntarte esto porque es subjetivo pero me gustaría saber qué se entiende por “vivienda digna”, es que sinceramente (sin ironías ni sarcasmo de por medio) no entiendo el significado y lo escucho mucho (es más creo que el sábado pasado hubo una manifestación en Barna por esto) y prefiero que me lo explique alguien que entiende de economía que leer la prensa y algunas declaraciones que me parecen lamentables.

Totalmente de acuerdo con bscout acerca de la legislación de los mercados inmobiliarios. Creo que acá en España hay algo por el estilo del “mercado negro” ya que en la época de Franco se legisló para tener viviendas a precios bajos, etc. Aquí simplemente hago mención ya que al no conocer bien el tema prefiero no explayarme en algo que no conozco y espero que un español nos lo pueda explicar bien…

Usted Estado, coja a su Banco Central y lo utilice para controlar. El Banco Central debería de "sacar adelante" normativas de regulación bancaria que permitieran a las entidades bancarias conceder préstamos hipotecarios con un límite determinado y fijo por metro cuadrado, llamémosla X.

¿Por qué el Estado tiene que regular las cantidades máximas? Eso lo hacen los bancos analizando el “credit scoring” y el “VaR” de su portafolio de hipotecas. Y también lo hacen los hogares, no creo que sean tan “irracionales” para pedir un préstamo que después no puedan pagar al momento de firmar (si a los años se produce un shock que afecta negativamente su renta y no tomaron en cuenta tener reservas para los malos tiempos, refinancian: el costo de no poder prever o de simplemente no poder hacer frente a una situación adversa) pero es lo mismo que si se fijara un límite X (en un momento pueden no llegar a hacer frente al pago de X y eso es lo mismo que antes).

De esta forma si una vivienda puede ser hipotecada en digamos Z millones, y el propietario pide Z+20, evidentemente o eres millonario o no puedes. Vendrá un segundo, un tercero, un cuarto, hasta que se vea en la obligación de ir bajando el precio paulatinamente..... o el propietario no venderá. A su vez, los pisos de nueva construcción se ajustarán a los parámetros de financiación marcados, con lo cual a viviendas similares, las nuevas viviendas provocaran un ajuste a la baja de las viviendas de segunda mano, con lo cual el mercado comenzará a autorregularse.

¿No es lo que está pasando ahora (y siempre)? El mercado se está autorregulando: el que no consigue vender baja el precio y si tengo mucha gente que quiere comprar sube… Regular oferta y demanda es una de las cosas más difíciles del mundo (si no imposibles). Una manera es subsidiando, pero no creo que la gente esté dispuesta a subsidiar la compra de viviendas… Y por otra parte están los impuestos aunque ¿cómo aplicamos impuestos sobre las viviendas para luego subsidiar la compra de éstas?

Además recuerden: "The market can stay stupid longer than you can stay solvent." Y como saben no se cumple, como decía Walter Wriston, presidente del Citibank de 1967 a 1984 antes de la crisis financiera de los 80, que “los países nunca quiebran” … con lo cual ¿el mercado puede con cualquier Estado?

[FLaC]

Estamos mirando el mundo desde perspectivas distintas:

- Unos defendemos un nivel mínimo de calidad de vida para todos (que, evidentemente, no incluye el vivir con mis padres hasta los 40 o compartir piso con 4 ó 5 tíos (o tías) que no conozco (o que sí, pero con los que no quiero vivir). ¿También propondríais esta alternativa si tuviera hijos a mi cargo?

- Otros defendéis el capital: el derecho del inversor a tener 5 yates y 200 chalés e incluso un Miró sobre el jacuzzi, mientras que yo, pobre currito, que no tengo la suerte de que mi familia tenga un patrimonio para que yo viva sin dar un palo al agua, tengo que hipotecarme hasta el cuello o seguir viviendo con mis padres.

Todos los argumentos son defendibles desde un punto de vista económico, pero aquí, en este momento y en esta discusión, estamos enfrentando dos maneras de ver la economía (y por ende el mundo): El neoliberalismo y/o la justicia social.

Sinceramente, me la pela que el margen de beneficios de los inversores baje un par de puntos si de ello se beneficia el grueso de la población.

[CKDexterHaven]

Normativa de seguridad en el trabajo (El incremento de seguridad en el trabajo, con un coste de implementación enorme, con respecto a la existente hace no más de cinco años, para evitar 1 ó 2 accidentes laborales más, porque hay que tener en cuenta, que si se cumpliera la normativa de hace 5 años el resto de accidentes laborales anuales en España se habría evitado); Energía Solar - (Que la monte el que quiera)...

El precio de construcción de una vivienda en España a día de hoy no tiene nada que ver con el precio de venta. Aún eliminando toda la normativa de seguridad y salud en el trabajo y el nuevo Código técnico de la Edificación, el precio de venta de una vivienda no variaría. Por otro lado, aunque esto no fuera así (que sí que lo es), creo que la regulación de la seguridad en las obras de construcción es indispensable: para mí una vida humana vale más que cualquier cantidad de dinero; y las exigencias en ahorro de energía del nuevo CTO, sin entrar a evaluar su utilidad desde un punto de vista ecológico (utilidad que desde mi punto de vista ya las justificaría), no son más que unas medidas lógicas para disminuir el coste que le supone al gobierno año a año el tener que comprar los derechos de emisión de otros países para cumplir los compromisos que suscribió en Kioto.

Eso no es otra cosa que un desincentivo a la construcción. Si yo compro viviendas para alquilar, y sé que van a bajar mis precios lo que voy a hacer es tratar de tener menos viviendas (va a ser una inversión menos atractiva en términos relativos), por lo que cae la demanda de viviendas nuevas. Eso a su vez lleva a que también caiga la oferta de nuevos alquileres y como consecuencia el precio tampoco bajan (al menos la misma cantidad de potenciales clientes para una menor cantidad de oferentes).

Tu deducción falla porque baja el precio de los alquileres, pero también baja el precio de los pisos, con lo que comprar un piso para alquilarlo sigue siendo una inversión atractiva (lo que no es atractivo es dejarlo cerrado a esperar a que suban los precios). Por otro lado, aunque por un tiempo no se construyese una sola vivienda más en España, con que entrasen en el mercado (ya sea de venta o de alquiler) las viviendas que actualmente hay desocupadas, se garantizaría el acceso a la vivienda del grueso de la población a un precio razonable.

De hecho esa que propones CK es la que tenía Nueva York desde principios del siglo pasado. Hoy en día eso solo se mantiene en una parte de Manhattan. ¿Cuál? El bajo Manhattan. La única zona de la isla que no se modernizó. No creas que es coincidencia.
La solución que vió USA para la macana que se habían mandado por vía legislativa es respetar los contratos de los que viven en esos lugares pero a medida que mueran o se muden ya pasan a funcionar como cualquier otro sector. (Existe un gran mercado 'negro' en el cuál las viejitas sub-arriendan las viviendas para parejas jóvenes.)

O no te estoy entendiendo o de lo que me estás hablando del bajo Manhattan es de lo que por aquí llamamos alquileres de renta antigua. Eso es algo que no tiene nada que ver con lo que yo propongo, que no es un control directo del precio de los alquileres, sino un incremento en determinados impuestos para evitar la especulación. De cualquier manera, te agradecería que explicaras un poco más las medidas que se llevaron a cabo en el bajo Manhattan, bscout.

Ahora ¿cómo sabemos por qué una vivienda está desocupada? Si el propietario la tiene desocupada ¿es porque quiere obtener una renta “extra-económica”, porque se la compró para un hijo que se va a emancipar en 2 años y consideró “óptimo” el momento de compra o porque simplemente tiene el derecho a hacer lo que quiera debido a su derecho básico de la propiedad privada?

En el ejemplo que pones la solución es sencilla: que alquile la vivienda esos dos años o que no la alquile y haga lo que le salga de las narices con ella, de acuerdo con su derecho básico de la propiedad privada, pero, eso sí, pagando los impuestos asociados a esa vivienda vacía (que hoy por hoy ya tiene que pagar: lo único que propongo es que sean más altos).

Por otra parte, escucho mucho lo de la “vivienda digna”. bscout probablemente me recrimine por preguntarte esto porque es subjetivo pero me gustaría saber qué se entiende por “vivienda digna”, es que sinceramente (sin ironías ni sarcasmo de por medio) no entiendo el significado y lo escucho mucho (es más creo que el sábado pasado hubo una manifestación en Barna por esto) y prefiero que me lo explique alguien que entiende de economía que leer la prensa y algunas declaraciones que me parecen lamentables.

Yo no entiendo de economía, pero para mí una vivienda digna en líneas generales es aquella que tiene electricidad, agua corriente fría y caliente, no tiene goteras ni humedades ni ningún defecto de estructura o aislamiento, y tiene una superficie igual o superior a 50 m2.

Edito: Totalmente de acuerdo con lo que dice FLaC.

[bscout]

Estaba demorando.

- Unos defendemos un nivel mínimo de calidad de vida para todos (que, evidentemente, no incluye el vivir con mis padres hasta los 40 o compartir piso con 4 ó 5 tíos (o tías) que no conozco (o que sí, pero con los que no quiero vivir). ¿También propondríais esta alternativa si tuviera hijos a mi cargo?

- Otros defendéis el capital: el derecho del inversor a tener 5 yates y 200 chalés e incluso un Miró sobre el jacuzzi, mientras que yo, pobre currito, que no tengo la suerte de que mi familia tenga un patrimonio para que yo viva sin dar un palo al agua, tengo que hipotecarme hasta el cuello o seguir viviendo con mis padres.

Todos los argumentos son defendibles desde un punto de vista económico, pero aquí, en este momento y en esta discusión, estamos enfrentando dos maneras de ver la economía (y por ende el mundo): El neoliberalismo y/o la justicia social.

FLaC, el médico que te corta una pierna cuando tienes una gangrena y el que te la deja así como está porque eres joven y le da pena que no puedas caminar no defienden cosas distintas. Uno hace lo que tiene que hacer y el otro se refugia en la pena, en la emoción y la sensiblería barata; escapa de la racionalidad de la que le ha dotado la disciplina que ha estudiado (y de la que supuestamente le ha dotado la naturaleza) para no tomar una medida antipática. En política se lo llamaría populista. Déjame que me quede con el médico que me corta la pierna. Prefiero ser un manco vivo que un muerto con dos piernas.

Pero volviendo al tema, tu no sabés lo que defiendo yo y no lleves este hilo o este debate a una discusión político-ideológica. Algún dictador transnochado de centroamérica trata también de utilizar esa dicotomía inexistente y dice cosas parecidas a lo que tu has escrito, pero en realidad es más probable que tengas una vivienda 'digna' (no se lo que es eso) si vivés en el centro de Londres que si vives en alguna ciudad del no-dicho país. Es más, no conozco inmigración a ese lugar paradisíaco en la cual el gobierno hace un esfuerzo e interviene la economía para que todos tengan una vivienda digna. O tan bueno no es o todos los demás somos estúpidos.

Si quieres hablar de neoliberalismo-justicia-social-imperialismo-yanquees-go-home, crea un hilo de política partidaria. Ya de paso puedes aprovechar e intentar definir esos términos que no dicen absolutamente nada.

Sinceramente, me la pela que el margen de beneficios de los inversores baje un par de puntos si de ello se beneficia el grueso de la población.

Eso es porque deconoces la utilidad de los inversores y creo (me puedo equivocar) que tocas de oído. Si quieres podemos empezar en el hilo a discutir la importancia de los inversores desde un punto de vista objetivo. Quizá ahí te quede claro que el maniqueísmo "inversor malo" "pobre bueno" está bien para un panfleto de feria pero no para un diálogo que pretender ser productivo para todas las partes.

[nacho287]

A ver FLaC yo sinceramente no "defiendo" nada. Creo que la idea del foro es el discutir y el intentar entender o discutir temas de actualidad y con fundamentos económicos y dejando de lado lo subjetivo y la política. Y creo que eso se puede hacer. Cada uno tiene que aportar lo suyo

Creo que hay 6.000 millones de formas de ver el mundo (cada uno tiene la suya, nada más que estará más o menos de acuerdo con la de las demás personas). Ahora lo de la justicia social… perdón pero no lo logro digerir como economía positiva. Eso ya sería normativo y creo que estamos aquí por la positiva ya que nunca nos pondríamos de acuerdo. Por ejemplo, según lo que dice CKD, una vivienda como la que él propone pero de 49 m2 no es digna? Y una de 48? Entendés mi punto? Es un loop infinito y no ganamos nada…

FLaC, ¿porqué no alquilar? Por más que te saliera lo mismo y te tocara el forro de las p… el hecho de que con el mismo precio estarías pagando una hipoteca, al alquilar no te atás a 40 años de hipoteca. Soluciones hay, el hecho es cuánto estamos dispuestos a sacrificar…

Yo tampoco tengo una familia que me pueda mantener, es más tuve que emigrar para poder mejorar pero creo que eso no aporta nada. Y por eso creo que los juicios de valor en estos posts no son algo que nos ayuden a “crecer” intelectualmente que creo que es el objetivo de realizar estos posts. Sí ayudan a conocernos más, etc pero eso lo podemos hacer por mail o mensajes privados. Sin embargo, no reniego de los que tienen 5 yates. Quizás que curraron toda su vida y se lo merecen. Quizás no. Pero eso no cambia lo que podamos proponer.

En cuanto a CKD te remito nuevamente a lo que dije antes acerca del precio del alquiler y la venta. No estoy de acuerdo que no tengan “nada” que ver. Y me gustaría que me discutieras esto para el bien de la discusión y el entendimiento.

Tu deducción falla porque baja el precio de los alquileres, pero también baja el precio de los pisos

¿Porqué baja el precio de los pisos si ahora se transforman en un bien escaso al desincentivarse la construcción? Además esto significaría que los precios de alquiler y venta tienen algo que ver.

Respecto a los impuestos, de acuerdo. Ahora ¿cómo lo llevarías a cabo? Quiénes tienen que pagar más? Los que no lo piensan alquilar, los que lo piensan tener un año libre porque quieren que su hijo estrene la vivienda… Además estamos viendo sólo el lado de la oferta. Pero por más que se demanden "viviendas dignas" o lo que fuera se siguen comprando e inventando mayores instrumentos financieros para comprar pisos. ¿No tenemos que ver esto también?

No sé, quizás nos desvirtuamos un poco. Ahora leo lo de bscout y si quieren pasamos a lo de los inversores aunque me gustaría hablar más del tema de vivienda pero dejando de lado temas subjetivos…

[CKDexterHaven]

Por ejemplo, según lo que dice CKD, una vivienda como la que él propone pero de 49 m2 no es digna? Y una de 48? Entendés mi punto? Es un loop infinito y no ganamos nada…

No, la de 49 m2 no es digna desde mi punto de vista. De hecho, ya me cuesta considerar digna la de 50 m2, por eso puse el límite en ese punto tan bajo. Además, hay que poner el límite en algún sitio, ¿o a ti una estancia de 1 m2 te parece una vivienda digna?

FLaC, ¿porqué no alquilar? Por más que te saliera lo mismo y te tocara el forro de las p… el hecho de que con el mismo precio estarías pagando una hipoteca, al alquilar no te atás a 40 años de hipoteca. Soluciones hay, el hecho es cuánto estamos dispuestos a sacrificar…

No te atas 40 años a una hipoteca, te atas el resto de tu vida a un alquiler del mismo valor (si no cedes, claro, y te atas en algún momento de tu vida a una hipoteca).

En cuanto a CKD te remito nuevamente a lo que dije antes acerca del precio del alquiler y la venta. No estoy de acuerdo que no tengan “nada” que ver. Y me gustaría que me discutieras esto para el bien de la discusión y el entendimiento.

Yo no he dicho en ningún momento que no tengan nada que ver. De hecho he dicho todo lo contrario.

Tu deducción falla porque baja el precio de los alquileres, pero también baja el precio de los pisos

¿Porqué baja el precio de los pisos si ahora se transforman en un bien escaso al desincentivarse la construcción?

Es que en España los pisos no son un bien escaso ni mucho menos. Como ya dije en mi anterior mensaje, aunque dejasen de construirse viviendas en España por unos años, si las viviendas desocupadas entrasen en el mercado inmobiliario, habría viviendas de sobra para cubrir una demanda que no incluyese especuladores.

Respecto a los impuestos, de acuerdo. Ahora ¿cómo lo llevarías a cabo? Quiénes tienen que pagar más? Los que no lo piensan alquilar, los que lo piensan tener un año libre porque quieren que su hijo estrene la vivienda…

Ya lo he dicho, todos los que tengan una vivienda desocupada. Si hay que fijar un periodo máximo de desocupación, pongamos un año, para excluir del pago la segunda vivienda (la vivienda de vacaciones).

Además estamos viendo sólo el lado de la oferta. Pero por más que se demanden "viviendas dignas" o lo que fuera se siguen comprando e inventando mayores instrumentos financieros para comprar pisos. ¿No tenemos que ver esto también?

Y eso ¿qué prueba? Que la vivienda es un bien de primera necesidad y la gente tiene que pagar lo que le pidan (ya sea por hipoteca o por alquiler) si quiere emanciparse. Y que actualmente en España hay mucha gente que invierte en casas para venderlas poco después sacando un margen de beneficio superior al de cualquier otra inversión, con lo que cualquier vivienda que salga a la venta encontrará un comprador-inversor a su medida.